Вопросы и ответы

Имеется не огороженный участок. Как узнать есть ли у него собственник или правообладатель?

Ответьте, пожалуйста, правомерно ли требование местных властей при устройстве палисадника у частного дома оформления его в аренду?

Подскажите, пожалуйста, как на кадастровом плане определить линию точного севера/юга. Почему план участка располагается на рисунке не прямо, а в несколько повернутом виде?

Просим разъяснить порядок действий в случае, если при индивидуальном согласовании границ земельного участка, выясняется, что правообладатель смежного участка умер, наследство не оформлено.

На каком расстоянии от границы земельного участка, при наличии соседей, допускается строительство объекта?

Здравствуйте, хотел бы узнать, как нам узаконить построенный небольшой домик на земельном участке, находящемся в аренде с 1991 года? Можно ли по сроку давности оформить землю в собственность? Или как вообще оформить и землю и дом? Дом построили на свои средства сами.

Что значить согласовать границы со смежными землепользователями? Выражение несогласия с границами означает, что согласование проведено?

У нас двухквартирный дом. Можно ли приватизировать земельный участок отдельно от соседей?

Сколько кадастровых номеров земельного участка указывается в тех. паспорте объекта капитального строительства, находящегося на земельном участке, в рамках нескольких договоров с несколькими кадастровыми номерами?

Имеется не огороженный участок. Как узнать есть ли у него собственник или правообладатель?

Общедоступные сведения о поставленных на государственный кадастровый учёт земельных участках предоставляются органом кадастрового учёта в формах кадастровой выписки о земельном участке, кадастрового паспорта земельного участка или кадастрового плана территории по запросам любых лиц за установленную плату (ст.14 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
Для того чтобы получить сведения о наличии или отсутствии прав на неогороженный земельный участок заинтересованному лицу следует предварительно установить примерные ориентиры (адресные или иные) его местоположения и направить в орган кадастрового учёта запрос о выдаче ему кадастрового плана соответствующей территории. В запросе следует сформулировать необходимые заинтересованному лицу сведения о наличии или отсутствии в пределах кадастрового квартала или иной территории соответствующей территории земельных участков с описанием их примерного местоположения (границ), адресных и иных ориентиров.
Кадастровый план территории представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной указанной в соответствующем запросе территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической форме и текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения. Форма кадастрового плана территории утверждена Приказом Минюста РФ от 19.03.2008 г. № 66 (приложение 2). В кадастровом плане территории отображается план (чертеж, схема) земельных участков на основании сведений о координатах границ земельных участков, содержащихся в государственном кадастре недвижимости. При необходимости и наличии соответствующих сведений на план (чертеж, схему) земельных участков могут быть нанесены в качестве топографической основы объекты местности, необходимые для понимания местоположения границ земельных участков. Земельные участки на плане идентифицируются номером земельного участка в кадастровом квартале, либо кадастровым номером земельного участка, либо порядковым номером в соответствии с записью о соответствующем земельном участке. При описании общих сведений о земельных участках в кадастровом квартале указываются:
местоположение; категория земель; разрешённое использование; площадь; кадастровая стоимость; сведения о правах на учтённые земельные участки (за исключением сведений о правообладателях земельных участков, в том числе их адресах). В отношении земельных участков, сведения государственного кадастра недвижимости о которых носят временный характер при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о регистрации права на такие земельные участки, указываются слова «Сведения о земельных участках носят временный характер».
Если интересующий заявителя земельный участок с учётом его конкретного местоположения не поставлен на государственный кадастровый учёт и сведения о нём отсутствуют в кадастровом плане территории, или сведения о данном земельном участке носят временный характер, то такой земельный участок относится к землям, находящимся в государственной собственности до их разграничения на собственность Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований. Потенциально такой земельный участок является свободным и может быть предметом для его дальнейшего использования, в том числе любым заинтересованным лицом.

Ответьте, пожалуйста, правомерно ли требование местных властей при устройстве палисадника у частного дома оформления его в аренду?

Да, требование органа местного самоуправления об оформлении земельного участка, занятого палисадником у частного жилого дома, следует рассматривать правомерным. Ведь устройство на расположенном перед жилым домом земельном участке палисадника ограничивает использование данного земельного участками другими лицами и может рассматриваться со стороны органа местного самоуправления как самовольный захват земельного участка.
Следует обратить внимание, что лицо, осуществившее самовольный захват земли, может быть привлечено к административной (ст.7.1 КоАП РФ «Самовольное занятие земельного участка») и даже к уголовной (ст.330 УК РФ «Самоуправство») ответственности.

Подскажите, пожалуйста, как на кадастровом плане определить линию точного севера/юга. Почему план участка располагается на рисунке не прямо, а в несколько повернутом виде?

В соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и ФЗ «О землеустройстве» графические материалы (планы, чертежи, схемы), содержащие сведения о местоположении границ земельных участков, территорий и объектов землеустройства, включаются в кадастровые паспорта земельных участков, кадастровые выписки о земельных участках, кадастровые планы территорий, межевые планы и карты (планы) объектов землеустройства.
Форма кадастрового паспорта земельного участка утверждена Приказом Минюста РФ от 18.02.2008 г. № 32 (приложение № 3).
Формы кадастровой выписки о земельном участке и кадастрового плана территории утверждены Приказом Минюста РФ от 19.03.2008 г. № 66.
Форма карты (плана) объекта землеустройства и требования к его составлению утверждены Постановлением Правительства РФ от 30.07.2009 г. № 621.
Перечисленные формы и правила их составления не содержат требований ориентации контуров границ земельных участков, территорий и объектов землеустройства на плановом графическом материале по сторонам света (север — юг — запад — восток), как это было установлено ранее. Например, контуры границ земельного участка могут быть расположены на плановом материале наиболее удобным для их отображения и чтения способом, в том числе в повернутом с любым углом наклона виде.

Просим разъяснить порядок действий в случае, если при индивидуальном согласовании границ земельного участка, выясняется, что правообладатель смежного участка умер, наследство не оформлено.

Порядок согласования местоположения границ земельных участков определен ст.39 и ст.40 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Согласно ч.3 ст.39 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на определенном праве. Если правообладатель смежного земельного участка по каким-то причинам недоступен (например, правообладатель смежного земельного участка умер, наследство не оформлено) для проведения индивидуального согласования местоположения границ, то в этом случае кадастровому инженеру следует прибегнуть к механизму согласования местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц. При этом кадастровый инженер должен направить всем смежным землепользователям извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ, вручив их под расписку, направив по их почтовым адресам посредством почтового отправления с уведомлением о вручении и по адресам их электронной почты в соответствии с кадастровыми сведениями (при наличии таких сведений), либо посредством опубликования извещения в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации соответствующего муниципального образования (ч.8 ст.39 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
Согласно ч.3 ст.40 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ, либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись. К межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного законом порядка извещения указанного лица. Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана. Однако если орган кадастрового учета сочтет недостаточным наличия публикации в средствах массовой информации с извещением о проведении собрания о согласовании местоположения границ и отсутствия каких-либо возражений со стороны недоступных, в том числе умерших смежных землепользователей, то споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ придется разрешать в судебном порядке (ст.64 ЗК РФ).

На каком расстоянии от границы земельного участка, при наличии соседей, допускается строительство объекта?

Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено их строительство, должны определяться в соответствии с градостроительным регламентом (п.2 ч.6 ст.30, п.2 ч.1 ст.38 ГрСК РФ). Градостроительным регламентом устанавливается правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны (ч.1 ст.36 ГрСК РФ). Градостроительные регламенты относятся к правилам землепользования и застройки и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования (п.3 ч.2 ст.30, ч.1 ст.32 ГрСК РФ).
Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено их строительство, должны быть указаны на чертеже градостроительного плана земельного участка (п.3 ч.3 ст.44 ГрСК РФ), форма которого утверждена Постановлением Правительства РФ от 29.12.2005 г. № 840. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам (ч.ч. 1, 2 ст.44 ГрСК РФ).
Строительство объекта на земельном участке должно осуществляться в соответствии с градостроительным планом земельного участка, в котором указываются минимальные отступы от границ земельного участка до объектов капитального строительства на основании принятого органом местного самоуправления градостроительного регламента для территориальной зоны, в пределах которой находится данный земельный участок.
Если застройка земельного участка в соответствии с разрешением на строительство была начата до принятия органом местного самоуправления градостроительного регламента для соответствующей территориальной зоны, в пределах которой находится данный земельный участок, то при определении отступов от границ земельного участка до внешнего контура здания, строения, сооружения следует руководствоваться ранее установленными нормативами.
Планировка и застройка городских и сельских поселений регламентируется СНиП 2.07.01−89. Согласно п.2.12 СНиП 2.07.01−89 расстояния между жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с нормами инсоляции, нормами освещенности, а также в соответствии с противопожарными требованиями. В районах усадебной застройки расстояние от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, по санитарным и бытовым условиям должно быть не менее, как правило, 6 м. Хозяйственные постройки следует размещать от границ участка на расстоянии не менее 1 м. Допускается блокировка хозяйственных построек на смежных приусадебных земельных участках по взаимному согласию домовладельцев с учетом противопожарных требований.
Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства регламентируется СП 30−102−99. Согласно п.п. 5.3.2, 5.3.4, 5.3.8 СП 30−102−99 усадебный, одно-двухквартирный дом должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов — не менее чем на 3 м. Расстояние от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 м. До границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее: от усадебного, одно-двухквартирного и блокированного дома — 3 м; от постройки для содержания скота и птицы — 4 м; от других построек (бани, гаража и др.) — 1 м. На территориях с застройкой усадебными, одно-двухквартирными домами расстояние от окон жилых комнат до стен соседнего дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6 м.
Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан регламентируется СНиП 30−02−97. Согласно п.6.7 СНиП 30−02−97 минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть: от жилого строения (или дома) — 3 м; от постройки для содержания мелкого скота и птицы — 4 м; от других построек — 1 м.
Расстояние между жилым строением (или домом) и границей соседнего участка измеряется от цоколя дома или от стены дома (при отсутствии цоколя), если элементы дома (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах и др.). При возведении на садовом (дачном) участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового участка, следует скат крыши ориентировать на свой участок.

Здравствуйте, хотел бы узнать, как нам узаконить построенный небольшой домик на земельном участке, находящемся в аренде с 1991 года? Можно ли по сроку давности оформить землю в собственность? Или как вообще оформить и землю и дом? Дом построили на свои средства сами.

Использовать механизм признания права собственности на земельный участок, предназначенный для ведения огородничества, в силу приобретательной давности (п.1 ст.234 ГК РФ) нет необходимости. Гораздо проще воспользоваться законом «о дачной амнистии» (ФЗ от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»). Законом «о дачной амнистии» установлен упрощенный порядок оформления прав граждан на отдельные виды объектов недвижимости. В частности, законом «о дачной амнистии» предусмотрен упрощенный порядок оформления в собственность земельного участка, переданного гражданину РФ по договору аренды (в 1991 году) под огородничество.
Особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения огородничества, определены ст.25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ для ведения огородничества на праве аренды, осуществляется на основании договора аренды земельного участка.
Оформление права собственности на жилой дом, построенный на земельном участке, предоставленном для ведения огородничества, будет проблематичным, т.к. на таком земельном участке строительство объектов капитального строительства не допускается. Огородный земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории). См. ст.1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
В целях оформления права собственности на жилой дом, построенный на земельном участке, предоставленном для ведения огородничества, собственнику такого земельного участка, возможно, следует попытаться осуществить перевод земельного участка в другой вид разрешенного использования, например, в земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Что значить согласовать границы со смежными землепользователями? Выражение несогласия с границами означает, что согласование проведено?

Предметом согласования местоположения границ земельного участка со смежным землепользователем при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому смежному землепользователю земельного участка. Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.
Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей всех смежных землепользователей или их представителей, за исключением случая, когда надлежащим образом извещенный смежный землепользователь или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием. Если местоположение соответствующих границ земельных участков не согласовано смежным землепользователем или его представителем и такое лицо или его представитель представили в письменной форме возражения относительно данного согласования с обоснованием отказа в нем, в акт согласования местоположения границ вносятся записи о содержании указанных возражений. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью. Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в судебном порядке.
См. ст.ст. 39, 40 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», п.1 ст.64 ЗК РФ.
Выражение хоть одним из смежных землепользователей или его представителем несогласия с предложенным кадастровым инженером проектом межевого плана, в котором указывается местоположение границ земельного участка, означает, что границы земельного участка не согласованы. После составления кадастровым инженером соответствующего акта спор по границам может быть разрешен только в судебном порядке.

У нас двухквартирный дом. Можно ли приватизировать земельный участок отдельно от соседей?

С вступлением в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации (1 марта 2005 года) двухквартирный жилой дом, т.е. жилой дом, состоящий из двух автономных частей, каждая из которых предназначена для отдельного проживания одной семьи, признается многоквартирным домом.
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. См. п.6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47.
Согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке принадлежат собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Законодательство запрещает собственникам квартир в многоквартирном доме осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на земельный участок (п.1 ч.4 ст.37 ЖК РФ). Собственники квартир в многоквартирном доме не вправе также отчуждать отдельно от права собственности на квартиры, принадлежащие им доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе отчуждать принадлежащие им доли в праве общей собственности на земельный участок (п.2 ч.4 ст.37 ЖК РФ).
Доля в праве общей собственности на земельный участок, относящийся к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме, принадлежащая собственнику квартиры в этом многоквартирном доме следует судьбе права собственности на указанную квартиру (ч.2 ст.37 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на земельный участок рассматривается как принадлежность квартиры — главной вещи (ст.135 ГК РФ) в составе сложной вещи (ст.134 ГК РФ).
В соответствии с п.1 ст.36 ЗК РФ и п.3 ст.28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники жилого дома, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, имеют право и обязаны либо взять в аренду, либо приобрести в собственность указанный земельный участок.
Выкуп или приобретение в аренду земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме, осуществляется на основании совместного обращения всех собственников квартир многоквартирного дома в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением к заявлению предусмотренных п.5 ст.36 ЗК РФ документов.
Приобретение земельного участка (части земельного участка), на котором расположен двухквартирный жилой дом, отдельно в собственность одного из собственников помещений в двухквартирном доме без участия других собственников помещений в данном доме невозможно.

Сколько кадастровых номеров земельного участка указывается в тех. паспорте объекта капитального строительства, находящегося на земельном участке, в рамках нескольких договоров с несколькими кадастровыми номерами?

Если объект капитального строительства расположен на нескольких земельных участках, каждому из которых присвоен свой кадастровый номер, то в техническом паспорте такого объекта капитального строительства следует указать кадастровые номера всех этих земельных участков.
Один земельный участок не может одновременно быть идентифицирован несколькими кадастровыми номерами. Если кадастровый номер земельного участка был изменен, то в техническом паспорте объекта капитального строительства следует указывать последний, действующий на момент паспортизации объекта капитального строительства, кадастровый номер земельного участка.
Ранее присваивавшиеся земельному участку не действующие кадастровые номера в техническом паспорте объекта капитального строительства не указываются.